老师，你好，不动产原价是115w,开进来是普票，现在卖出价开票是9...

学员你好，这种情况在会计处理和税务申报上确实需要特别注意。下面我以一个老会计的经验，给你详细讲讲如何处理： ### 一、会计处理 1. 购入不动产时 - 如果购入时取得的是普通发票，且未抵扣进项税额（因为普票不能抵扣），那么购入时的会计分录为： ``` 借：固定资产 1,150,000 贷：银行存款 1,150,000 ``` - 如果购入时已经作为固定资产入账，且未抵扣进项税，后续无需调整。 2. 出售不动产时 - 出售不动产的会计处理如下： ``` 借：银行存款 950,000 固定资产清理 200,000（差额部分） 贷：固定资产 1,150,000 应交税费——应交增值税（销项税额） 0（因为差额为负数，不产生税额） ``` - 这里需要注意，由于差额为负数（115万 - 95万 = 20万），根据增值税政策，差额征税时如果差额为负数，则不需要缴纳增值税，因此销项税额为0。 --- ### 二、税务处理 1. 差额征税政策 - 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），纳税人转让不动产时，可以按照差额征税。 - 计算公式： ``` 应纳税额 = (售价 - 原价) ÷ (1 + 税率) × 税率 ``` - 在你的案例中，售价95万，原价115万，差额为-20万，因此： ``` 应纳税额 = (95万 - 115万) ÷ (1 + 5%) × 5% = -20万 ÷ 1.05 × 5% ≈ -0.952万 ``` 由于差额为负数，实际应纳税额为0，不需要缴纳增值税。 2. 申报表填写 - 在增值税申报表中，填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》时，将差额征税的销售额和税额填入相应栏次。 - 由于差额为负数，系统会自动计算为0，无需额外处理。 --- ### 三、注意事项 1. 发票开具 - 出售不动产时，如果差额为负数，可以正常开具增值税普通发票，发票金额为95万，税额为0。 2. 税务备案 - 如果不动产是房产，可能需要到税务机关办理相关备案手续，具体以当地政策为准。 3. 账务处理 - 如果出售不动产产生亏损（如本例中的20万），可以在企业所得税前扣除，但需要符合税法规定。 --- ### 四、总结 - 会计处理：按实际售价确认收入，差额部分计入固定资产清理，不产生增值税。 - 税务处理：差额为负数时，增值税应纳税额为0，申报时系统自动抵消。 - 发票开具：正常开具普通发票，税额为0。 如果还有疑问，欢迎随时提问！