曦月老师
回答于05月27日
金牌答疑老师
学员你好，房地产开发企业的土地增值税预缴和增值税的预缴是两个不同的税种处理，不能混为一谈。下面我从土地增值税的角度给你详细解答：
### 一、土地增值税预缴的计算依据
土地增值税的预缴是根据销售不动产预收的款项（即房款收入）减去可扣除项目金额后的差额，按照预征率计算预缴税款。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：
1. 预缴基数：
土地增值税的预缴基数是销售商品房收取的房款（包括首付款、分期款、全款等），而不是增值税的计税依据（即不含税收入）。
注意：即使增值税已经申报并缴纳，土地增值税的预缴仍需按含税收入计算。
2. 可扣除项目：
在预缴阶段，可扣除项目通常包括：
- 取得土地使用权支付的金额（土地出让金）；
- 房地产开发成本（如建筑安装费、基础设施费等）；
- 房地产开发费用（按土地成本和开发成本之和的一定比例计算）；
- 与转让房地产相关的税金（如城建税、教育费附加等，但不包括增值税）。
3. 预征率：
土地增值税的预征率由各省税务局确定，一般在 1%~3% 之间。具体税率需要咨询当地税务机关。
---
### 二、你的案例分析
假设客户支付全款50万元（含税），已开具全额发票并确认收入，增值税已申报缴纳。土地增值税的预缴计算如下：
1. 预缴基数：
房款收入为50万元（含税），无需扣除增值税，直接作为预缴基数。
2. 可扣除项目：
假设该房产的土地成本为20万元，开发成本为25万元，房地产开发费用按（土地成本+开发成本）×10%计算，即4.5万元。
可扣除项目合计 = 20 + 25 + 4.5 = 49.5万元。
3. 预缴土地增值税：
预缴土地增值税 =（预缴基数 - 可扣除项目）× 预征率
假设当地预征率为2%，则：
预缴土地增值税 =（50 - 49.5）× 2% = 0.01万元（即100元）。
---
### 三、注意事项
1. 增值税与土地增值税的区别：
- 增值税的计税依据是不含税收入，而土地增值税的预缴基数是含税收入。
- 增值税已经申报缴纳，不影响土地增值税的预缴计算。
2. 预缴与清算的关系：
土地增值税预缴是阶段性的，最终在项目竣工后需要进行清算，多退少补。
3. 地方政策差异：
不同地区的土地增值税预征率和可扣除项目可能有所不同，建议咨询当地税务机关或参考当地政策文件。
---
### 四、总结
在你的案例中，虽然增值税已经申报缴纳，但土地增值税的预缴仍需按含税收入50万元计算。具体预缴税额需要根据当地预征率和可扣除项目金额确定。如果可扣除项目金额接近房款收入，预缴税额可能较低，但仍需按规定申报。
希望以上解答能帮到你，如果还有疑问，欢迎继续提问！
学员你好，房地产开发企业的土地增值税预缴和增值税的预缴是两个不同的税种处理，不能混为一谈。下面我从土地增值税的角度给你详细解答：
一、土地增值税预缴的计算依据
土地增值税的预缴是根据销售不动产预收的款项（即房款收入）减去可扣除项目金额后的差额，按照预征率计算预缴税款。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：
1. 预缴基数：
土地增值税的预缴基数是销售商品房收取的房款（包括首付款、分期款、全款等），而不是增值税的计税依据（即不含税收入）。
注意：即使增值税已经申报并缴纳，土地增值税的预缴仍需按含税收入计算。
2. 可扣除项目：
在预缴阶段，可扣除项目通常包括：
- 取得土地使用权支付的金额（土地出让金）；
- 房地产开发成本（如建筑安装费、基础设施费等）；
- 房地产开发费用（按土地成本和开发成本之和的一定比例计算）；
- 与转让房地产相关的税金（如城建税、教育费附加等，但不包括增值税）。
3. 预征率：
土地增值税的预征率由各省税务局确定，一般在 1%~3% 之间。具体税率需要咨询当地税务机关。
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二、你的案例分析
假设客户支付全款50万元（含税），已开具全额发票并确认收入，增值税已申报缴纳。土地增值税的预缴计算如下：
1. 预缴基数：
房款收入为50万元（含税），无需扣除增值税，直接作为预缴基数。
2. 可扣除项目：
假设该房产的土地成本为20万元，开发成本为25万元，房地产开发费用按（土地成本+开发成本）×10%计算，即4.5万元。
可扣除项目合计 = 20 + 25 + 4.5 = 49.5万元。
3. 预缴土地增值税：
预缴土地增值税 =（预缴基数 - 可扣除项目）× 预征率
假设当地预征率为2%，则：
预缴土地增值税 =（50 - 49.5）× 2% = 0.01万元（即100元）。
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三、注意事项
1. 增值税与土地增值税的区别：
- 增值税的计税依据是不含税收入，而土地增值税的预缴基数是含税收入。
- 增值税已经申报缴纳，不影响土地增值税的预缴计算。
2. 预缴与清算的关系：
土地增值税预缴是阶段性的，最终在项目竣工后需要进行清算，多退少补。
3. 地方政策差异：
不同地区的土地增值税预征率和可扣除项目可能有所不同，建议咨询当地税务机关或参考当地政策文件。
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四、总结
在你的案例中，虽然增值税已经申报缴纳，但土地增值税的预缴仍需按含税收入50万元计算。具体预缴税额需要根据当地预征率和可扣除项目金额确定。如果可扣除项目金额接近房款收入，预缴税额可能较低，但仍需按规定申报。
希望以上解答能帮到你，如果还有疑问，欢迎继续提问！
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木森老师
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曦月老师
05月16日
同学啊，这个问题问得细！虽然股票交易没发票，但税务处理上照样要交增值税。干了这么多年会计，我亲眼见过太多企业在这上面栽跟头，今天好好给你说道说道。
第一，税法规定必须交
金融商品转让属于增值税应税行为，股票交易属于金融商品转让范畴。别以为没开发票就能逃税，税务局有大数据监控着呢！根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，金融商品转让按卖出价扣除买入价后的差额计税，税率是6%。公式就是（卖出价-买入价）÷（1+6%）×6%。这里的买入价要扣除已宣告未发放的现金股利和利息，但交易费用可以计入成本。
第二，没发票怎么定税额？
交易所的股票交易记录就是最好的凭证！成交明细单就是计算税额的依据，买入和卖出价格都以实际成交价为准。比如你10块钱买的股票，15块钱卖了，这5块钱差价就是计税基础。注意啊，这里说的卖出价和买入价都是不含税价，所以要换算成不含税价再计算。
第三，实务中怎么处理？
1. 设置核算科目：要在“应交税费”下设“转让金融商品应交增值税”明细科目
2. 月末计提：即使当月没有交易，也要按季度汇总计算
3. 申报时间：按季度申报，年度汇算清缴
4. 留好凭证：成交明细、资金流水、交易确认单都要保存至少10年
举个实例：假设3月买了100万股票，5月150万卖出。当月就要计算（150万-100万）÷1.06×6%≈2.83万，做分录：
借：投资收益 2.83万
贷：应交税费-转让金融商品应交增值税 2.83万
特别提醒：
1. 亏损时可以用当期其他金融商品转让收益抵减，但年度终了仍不能抵的要转出
2. 个人买卖股票免征增值税，但企业账户交易一定要交
3. 免税的只有国债、地方政府债等特定品种，股票不在此列
最后唠叨一句：现在金税四期厉害着呢，所有交易数据税务局都能看到。千万别存侥幸心理，老老实实核算申报，免得被稽查时罚得肉疼！
木森老师
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曦月老师
05月15日
（放下手中的计算器，指了指桌上的税法书）同学啊，这个问题涉及到税会差异的核心处理，我干这行十几年，每次税务稽查都重点查这块。来，咱们好好理一理这个关系。
第一，会计处理上：你转让时的投资收益确实是卖价减去账面价值，但别忘了这个账面价值包含了之前确认的公允价值变动损益。举个例子，假设你100万买的资产，年底涨到120万确认了20万公允价值变动损益，第二年130万卖掉。会计上投资收益是130万-120万=10万，但把这20万公允价值变动损益结转到投资收益后，总共显示30万投资收益。
第二，税务处理上：税务局可不管你的公允价值变动，只看你买入和卖出的差价。接着上面例子，买入价100万，卖出价130万，差额30万要交增值税。但企业所得税更有意思——这30万要分情况：如果符合居民企业间股息红利等权益性收益免税条件，部分收益可能免税；但一般情况都是要按6%交增值税，再计入应纳税所得额交25%的企业所得税。
第三，税会差异关键点：会计确认的公允价值变动损益在税务上不认可，只有实际转让时才征税。这就导致持有期间会计利润和税务基础出现差异。比如你持有期间确认的20万公允价值变动损益，税法上不承认，等到真正卖出时，这20万加上转让收益10万，总共30万都要计入应纳税所得额。
举个极端点的例子：假设你100万买的股票，年底跌到80万，会计上确认20万亏损。但税法不承认这个亏损，只有等你实际卖出时，这80万的成本才能在税务上扣除。如果第二年以90万卖出，会计上投资收益是10万（90-80），但税务上允许扣除100万成本，实际应纳税所得额是倒亏10万（90-100），这时候反而能抵税。
所以记住：公允价值变动损益在会计上影响利润，但在税法上要等到实际处置时才能扣除或征税。这就是为什么很多企业宁愿不做公允价值变动，怕引起税务麻烦。不过交易性金融资产按规定必须确认公允价值变动，这点躲不掉。平时做账一定要把税务基础单独记录清楚，否则汇算清缴时够你头疼的！
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