地下车库与地上房产都需要缴纳房产税吗，计税依据分别怎么确定？...

我来给你详细解答一下地下车库与地上房产在房产税方面的问题。 ### 一、是否需要缴纳房产税 - 地下车库：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。所以，地下车库通常是需要缴纳房产税的。不过，如果是人防工程或公共配套设施，则不计入应税收入，也不作为扣除项目计算增值额。 - 地上房产：毫无疑问，地上房产是需要缴纳房产税的。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。 ### 二、计税依据的确定 - 地下车库 - 自用情况：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。具体来说，按照房产原值一次减除10% - 30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由各省、自治区、直辖市人民政府规定。如果没有与地上房屋相连，独立的地下建筑用于自用的，需按照房屋原价（即地下建筑的建造成本等相关合理支出）折算一定比例后，再减去相应损耗价值来计算计税余值。比如有的地方规定独立地下建筑按房屋原价的一定比例（如70%）折算后，再减除10% - 30%计算计税余值。 - 出租情况：以出租地下车位取得的租金收入为计税依据，按照规定的税率（一般为12%，部分符合条件的情况可能适用较低税率）缴纳房产税。 - 地上房产 - 自用情况：以房产的计税余值为计税依据。计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10% - 30%的损耗价值以后的余额。其计算公式为：房产的计税余值 = 应税房产原值×(1 - 扣除比例)。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。 - 出租情况：以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。 ### 三、享受的优惠政策 - 地下车库：如果地下车位属于人防工程或公共配套设施，则不计入应税收入，也不作为扣除项目计算增值额。此外，对于非人防性质的地下车位，若其销售收入未超过地上建筑物销售收入的一定比例，也可以按照规定享受相应的税收减免政策。 - 地上房产：对于个人所有非营业用的房产免征房产税；对于企业自用的房产，如果是国家拨付行政经费的单位自用的房产等符合规定的也免征房产税。另外，在一些特定区域或者符合特定条件的房产可能会有相应的减免政策，比如一些老旧小区改造后的房产在一定期限内可能有税收优惠等，具体情况要根据当地的政策来确定。