作为一名老会计，下面我给你讲讲个人出租商品房涉及的税种及计算方法：
### 一、增值税
1. 月租金收入（不含税）不超过10万元：免征增值税。这里要注意区分住房和非住房，不过在免税额度上是一样的。例如，你出租的商品房月租金收入（不含税）为8万元，那么这部分就不需要缴纳增值税。
2. 月租金收入（不含税）超过10万元：
- 出租住房：按照5%的征收率，减按1.5%征收。计算公式为：应缴纳的增值税 = 含税租金÷（1 + 5%）×1.5%。比如，月租金含税为12万元，先算出不含税租金为12÷（1 + 5%）≈11.43万元，因为超过10万元，所以应缴纳的增值税为11.43×1.5%≈0.17万元。
- 出租非住房：按照5%的征收率缴纳增值税。计算公式为：应缴纳的增值税 = 含税租金÷（1 + 5%）×5%。同样以月租金含税12万元为例，不含税租金约为11.43万元，应缴纳的增值税为11.43×5%≈0.57万元。
### 二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
1. 计税依据：以实际缴纳的增值税为计税依据。如果增值税免征，那么这三项附加税也免征。
2. 税率：
- 城市维护建设税：根据地区不同，税率有所差异。市区为7%，县城、镇为5%，不在市区、县城或镇的为1%。
- 教育费附加：税率为3%。
- 地方教育附加：税率为2%。
### 三、房产税
1. 计税依据：以租金收入（不含增值税）为计税依据。如果租金收入中包含了增值税，要先换算成不含税租金。
2. 税率：一般为12%。例如，月租金不含税收入为10万元，那么应缴纳的房产税为10×12% = 1.2万元。
### 四、个人所得税
1. 计税依据：每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。同时，还能扣除出租过程中缴纳的税费（增值税、附加税、房产税等）。
2. 税率：
- 出租住房：减按10%的税率征收个人所得税。
- 出租非住房：适用比例税率20%。
举个例子，假如你出租一套住房，月租金含税为5000元。
1. 增值税：月租金（不含税）未超过10万元，免征增值税。
2. 附加税：因为增值税免征，所以城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加也免征。
3. 房产税：先将含税租金换算成不含税租金，5000÷（1 + 5%）≈4762元，应缴纳的房产税为4762×12%≈571元。
4. 个人所得税：应纳税所得额 = 4762 - 800 - 571 = 3491元，应缴纳的个人所得税 = 3491×10% = 349.1元。
需要注意的是，税收政策可能会根据国家的规定和实际情况有所调整，在实际纳税时，最好咨询当地税务机关，以确保准确纳税。
作为一名老会计，下面我给你讲讲个人出租商品房涉及的税种及计算方法：
一、增值税
1. 月租金收入（不含税）不超过10万元：免征增值税。这里要注意区分住房和非住房，不过在免税额度上是一样的。例如，你出租的商品房月租金收入（不含税）为8万元，那么这部分就不需要缴纳增值税。
2. 月租金收入（不含税）超过10万元：
- 出租住房：按照5%的征收率，减按1.5%征收。计算公式为：应缴纳的增值税 = 含税租金÷（1 + 5%）×1.5%。比如，月租金含税为12万元，先算出不含税租金为12÷（1 + 5%）≈11.43万元，因为超过10万元，所以应缴纳的增值税为11.43×1.5%≈0.17万元。
- 出租非住房：按照5%的征收率缴纳增值税。计算公式为：应缴纳的增值税 = 含税租金÷（1 + 5%）×5%。同样以月租金含税12万元为例，不含税租金约为11.43万元，应缴纳的增值税为11.43×5%≈0.57万元。
二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
1. 计税依据：以实际缴纳的增值税为计税依据。如果增值税免征，那么这三项附加税也免征。
2. 税率：
- 城市维护建设税：根据地区不同，税率有所差异。市区为7%，县城、镇为5%，不在市区、县城或镇的为1%。
- 教育费附加：税率为3%。
- 地方教育附加：税率为2%。
三、房产税
1. 计税依据：以租金收入（不含增值税）为计税依据。如果租金收入中包含了增值税，要先换算成不含税租金。
2. 税率：一般为12%。例如，月租金不含税收入为10万元，那么应缴纳的房产税为10×12% = 1.2万元。
四、个人所得税
1. 计税依据：每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。同时，还能扣除出租过程中缴纳的税费（增值税、附加税、房产税等）。
2. 税率：
- 出租住房：减按10%的税率征收个人所得税。
- 出租非住房：适用比例税率20%。
举个例子，假如你出租一套住房，月租金含税为5000元。
1. 增值税：月租金（不含税）未超过10万元，免征增值税。
2. 附加税：因为增值税免征，所以城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加也免征。
3. 房产税：先将含税租金换算成不含税租金，5000÷（1 + 5%）≈4762元，应缴纳的房产税为4762×12%≈571元。
4. 个人所得税：应纳税所得额 = 4762 - 800 - 571 = 3491元，应缴纳的个人所得税 = 3491×10% = 349.1元。
需要注意的是，税收政策可能会根据国家的规定和实际情况有所调整，在实际纳税时，最好咨询当地税务机关，以确保准确纳税。
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