在房地产领域，商业和住宅的增值税及附加税计算确实存在一些差异。下面我将以老会计的经验，为你详细解答这一问题。
### 一、增值税计算
#### （一）一般纳税人
1. 销售新开发房地产项目
- 住宅：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税；销售新项目则适用一般计税方法，税率为9%。对于一般纳税人销售其开发的普通住宅，如果符合条件（如增值率未超过20%等），可能会有土地增值税的优惠政策，但增值税仍需按规定计算缴纳。
- 商业：一般纳税人销售自行开发的房地产商业项目，通常适用一般计税方法，税率为9%。其销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额作为销售额计算增值税。
2. 销售存量房地产
- 住宅：一般纳税人销售存量住宅，如果是外购的住房，可以按照差额征税的方法，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房的价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计税；如果是自建的存量住宅，一般按照全额征税，适用税率为9%。
- 商业：一般纳税人销售存量商业房产，一般按照全额征税，适用税率为9%。如果是外购的商业房产，且符合相关条件，也可以尝试适用差额征税的方法，但操作相对复杂，需要准确核算相关成本和费用。
#### （二）小规模纳税人
1. 销售新开发房地产项目
- 住宅和商业：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，无论是住宅还是商业，均适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除任何成本费用。
2. 销售存量房地产
- 住宅：小规模纳税人销售存量住宅，如果是外购的住房，同样可以按照差额征税的方法，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房的价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计税；如果是自建的存量住宅，一般按照全额征税，适用税率为5%。
- 商业：小规模纳税人销售存量商业房产，一般按照全额征税，适用税率为5%。如果是外购的商业房产，符合条件的也可尝试差额征税，但与住宅相比，商业房产的差额征税政策在实际操作中可能会受到更多限制。
### 二、附加税计算
附加税是以实际缴纳的增值税为计税依据，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
1. 城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，税率有所差异。市区为7%，县城、镇为5%，其他地区为1%。
2. 教育费附加：税率一般为3%。
3. 地方教育附加：税率一般为2%。
无论是房地产商业还是住宅，在计算附加税时的方法是相同的，都是按照实际缴纳的增值税额乘以相应的附加税税率来计算。
### 三、区别总结
1. 税率方面：一般纳税人销售新开发住宅可能有简易计税和一般计税的选择，而商业通常适用一般计税；小规模纳税人销售新开发项目住宅和商业均适用简易计税，但销售存量房产时，商业的全额征税情况可能更常见，且差额征税的限制更多。
2. 计税依据方面：在计算增值税时，住宅和商业在确定销售额的方式上可能存在差异，尤其是对于外购房产再销售的情况，住宅的差额征税相对较为普遍和简单，商业则需要更严格地满足条件才能适用差额征税。
总之，房地产商业和住宅的增值税及附加税计算在税率、计税依据等方面存在一定区别。在实际操作中，需要根据具体的业务情况、房产性质以及纳税人身份等因素，准确计算应缴纳的税款。
在房地产领域，商业和住宅的增值税及附加税计算确实存在一些差异。下面我将以老会计的经验，为你详细解答这一问题。
一、增值税计算
# （一）一般纳税人
1. 销售新开发房地产项目
- 住宅：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税；销售新项目则适用一般计税方法，税率为9%。对于一般纳税人销售其开发的普通住宅，如果符合条件（如增值率未超过20%等），可能会有土地增值税的优惠政策，但增值税仍需按规定计算缴纳。
- 商业：一般纳税人销售自行开发的房地产商业项目，通常适用一般计税方法，税率为9%。其销售额为取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额作为销售额计算增值税。
2. 销售存量房地产
- 住宅：一般纳税人销售存量住宅，如果是外购的住房，可以按照差额征税的方法，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房的价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计税；如果是自建的存量住宅，一般按照全额征税，适用税率为9%。
- 商业：一般纳税人销售存量商业房产，一般按照全额征税，适用税率为9%。如果是外购的商业房产，且符合相关条件，也可以尝试适用差额征税的方法，但操作相对复杂，需要准确核算相关成本和费用。
# （二）小规模纳税人
1. 销售新开发房地产项目
- 住宅和商业：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，无论是住宅还是商业，均适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除任何成本费用。
2. 销售存量房地产
- 住宅：小规模纳税人销售存量住宅，如果是外购的住房，同样可以按照差额征税的方法，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房的价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计税；如果是自建的存量住宅，一般按照全额征税，适用税率为5%。
- 商业：小规模纳税人销售存量商业房产，一般按照全额征税，适用税率为5%。如果是外购的商业房产，符合条件的也可尝试差额征税，但与住宅相比，商业房产的差额征税政策在实际操作中可能会受到更多限制。
二、附加税计算
附加税是以实际缴纳的增值税为计税依据，包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
1. 城市维护建设税：根据纳税人所在地不同，税率有所差异。市区为7%，县城、镇为5%，其他地区为1%。
2. 教育费附加：税率一般为3%。
3. 地方教育附加：税率一般为2%。
无论是房地产商业还是住宅，在计算附加税时的方法是相同的，都是按照实际缴纳的增值税额乘以相应的附加税税率来计算。
三、区别总结
1. 税率方面：一般纳税人销售新开发住宅可能有简易计税和一般计税的选择，而商业通常适用一般计税；小规模纳税人销售新开发项目住宅和商业均适用简易计税，但销售存量房产时，商业的全额征税情况可能更常见，且差额征税的限制更多。
2. 计税依据方面：在计算增值税时，住宅和商业在确定销售额的方式上可能存在差异，尤其是对于外购房产再销售的情况，住宅的差额征税相对较为普遍和简单，商业则需要更严格地满足条件才能适用差额征税。
总之，房地产商业和住宅的增值税及附加税计算在税率、计税依据等方面存在一定区别。在实际操作中，需要根据具体的业务情况、房产性质以及纳税人身份等因素，准确计算应缴纳的税款。
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