（扶了扶老花镜，钢笔在指间转了一圈）小姑娘，你这个问题有点意思啊。房地产清算的企业所得税申报确实是个技术活，尤其遇到历史成本数据不全的情况。别慌，老会计给你支几招：
第一步：紧急补救措施
1. 翻箱倒柜找资料
- 把公司留存的原始凭证（付款单据、合同、验收记录）、银行流水、往年审计报告全翻出来，拼凑开发成本。哪怕只有部分楼层或批次的成本记录，也能按比例分摊到已开票业主对应的收入上。
- 重点查清算报告、竣工备案表、测绘报告，这些文件可能隐含成本分摊线索。
2. 税务沟通话术
- 带着整理好的碎片资料去税局，诚恳说：“领导，我们确实尽力了，这是能找到的所有成本凭证。您看能不能按行业惯例（如建安成本占比50%-60%）核定征收？”
- 注意！不要直接说“没数据”，要强调“配合意愿”和“客观困难”。
第二步：技术处理技巧
1. 成本重构法
- 用【土地楼面价+建安成本+合理利润率】测算单方成本，参考同地段同类楼盘数据（可查询当地住建局备案价）。例如：当地类似楼盘建安成本3000元/㎡，你按2800-3200区间取中间值，说明依据。
- 公式：应纳税所得额 = 开票收入 -（开票面积×单方成本）- 期间费用（按收入比例估算）
2. 费用合理化
- 清算期间的费用（审计费、人员工资、办公费）全额列支，这部分税局一般不深究。
- 折旧摊销：即使固定资产已处置，按账面净值计提折旧，增加成本扣除。
第三步：申报策略
1. A表B表怎么填
- 《纳税调整项目明细表》：开发成本中的“土地征用费”“建筑安装工程费”等大类，按能找到的凭证金额填写，找不到的注“详见附件说明”。
- 附页提交《成本核算情况说明》，写明：“因历史原因部分成本资料缺失，现按以下原则计算：（1）已核实部分成本XX万元；（2）参照XX楼盘单方成本补充XX万元。”
2. 终极保底方案
如果税局坚持必须有完整成本，就申请核定征收：
- 引用《企业所得税核定征收办法》第三条，证明“账目不全”；
- 当地房地产预警利润率一般为3%-15%，主动按上限15%申报，换取税局认可。
老会计的忠告：以后接这种历史遗留项目，签合同前务必加条款“甲方需提供完整开发成本资料”，否则宁可不做。这次的教训记住，税务不会难为配合的态度，但得给他们递梯子下台。
（扶了扶老花镜，钢笔在指间转了一圈）小姑娘，你这个问题有点意思啊。房地产清算的企业所得税申报确实是个技术活，尤其遇到历史成本数据不全的情况。别慌，老会计给你支几招：
第一步：紧急补救措施
1. 翻箱倒柜找资料
- 把公司留存的原始凭证（付款单据、合同、验收记录）、银行流水、往年审计报告全翻出来，拼凑开发成本。哪怕只有部分楼层或批次的成本记录，也能按比例分摊到已开票业主对应的收入上。
- 重点查清算报告、竣工备案表、测绘报告，这些文件可能隐含成本分摊线索。
2. 税务沟通话术
- 带着整理好的碎片资料去税局，诚恳说：“领导，我们确实尽力了，这是能找到的所有成本凭证。您看能不能按行业惯例（如建安成本占比50%-60%）核定征收？”
- 注意！不要直接说“没数据”，要强调“配合意愿”和“客观困难”。
第二步：技术处理技巧
1. 成本重构法
- 用【土地楼面价+建安成本+合理利润率】测算单方成本，参考同地段同类楼盘数据（可查询当地住建局备案价）。例如：当地类似楼盘建安成本3000元/㎡，你按2800-3200区间取中间值，说明依据。
- 公式：应纳税所得额 = 开票收入 -（开票面积×单方成本）- 期间费用（按收入比例估算）
2. 费用合理化
- 清算期间的费用（审计费、人员工资、办公费）全额列支，这部分税局一般不深究。
- 折旧摊销：即使固定资产已处置，按账面净值计提折旧，增加成本扣除。
第三步：申报策略
1. A表B表怎么填
- 《纳税调整项目明细表》：开发成本中的“土地征用费”“建筑安装工程费”等大类，按能找到的凭证金额填写，找不到的注“详见附件说明”。
- 附页提交《成本核算情况说明》，写明：“因历史原因部分成本资料缺失，现按以下原则计算：（1）已核实部分成本XX万元；（2）参照XX楼盘单方成本补充XX万元。”
2. 终极保底方案
如果税局坚持必须有完整成本，就申请核定征收：
- 引用《企业所得税核定征收办法》第三条，证明“账目不全”；
- 当地房地产预警利润率一般为3%-15%，主动按上限15%申报，换取税局认可。
老会计的忠告：以后接这种历史遗留项目，签合同前务必加条款“甲方需提供完整开发成本资料”，否则宁可不做。这次的教训记住，税务不会难为配合的态度，但得给他们递梯子下台。
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