我来给你好好讲讲物业公司这些账务处理和开票的事儿。
### 一、收入确认方法
1. 物业费收入：按照权责发生制原则，根据物业服务合同约定的服务期间，采用平均方法按月均匀确认收入。比如，预收了一年的物业费，那就分12个月，每个月确认1/12的收入。
2. 水电暖气及燃气收入：如果水电表等在物业公司名下，按转售处理，向业主收取的款项确认收入，支付给相关公司的做成本；如果已过户至业主名下，由业主直接缴纳，物业公司不确认此部分收入。
3. 不动产租赁收入：按照租赁期间均匀确认收入。要是一次性取得临时不动产收入且期间不跨月，就在收取当月一次性确认收入。
4. 零星收入：像一些临时性的维修收入、售卡收入等，金额小、服务周期短，通常在收取时一次性确认收入。
### 二、预收款做账处理
1. 预收时：借：银行存款，贷：预收账款/合同负债（一般纳税人还涉及应交税费——应交增值税）。比如预收物业费收到10000元，税率6%，分录就是借：银行存款10000，贷：合同负债9433.96，应交税费——应交增值税566.04。
2. 每月确认收入时：借：预收账款/合同负债，贷：主营业务收入，应交税费——应交增值税（销项税额）。接着上面的例子，每月确认收入就是借：合同负债833.33（10000÷12），贷：主营业务收入786.16（9433.96÷12），应交税费——应交增值税47.17（566.04÷12）。
### 三、业主要求开票处理
1. 开票流程
- 信息收集：要收集业主或租户的名称、地址和纳税人识别号等信息，一般在签合同或协议时就应该有。
- 开具发票：依据税务规定开票，内容包含发票抬头、号码、开票日期、服务名称和金额等。
- 发送发票：通过邮寄、电子邮件或在线平台等方式发给业主。
- 收款确认：业主核对无误后按发票指引缴款，物业公司收到款项后登记归档。
2. 特殊情况处理
- 如果之前只开了收据：要把收据作废或者换成发票，同时按正确的时间确认收入和纳税义务。比如之前预收物业费开了收据，现在业主要求开票，那开票的时候就要确认相应的收入和税费。
- 如果涉及跨期收入：比如预收了多年的物业费，开票的时候要按照收入确认的原则，分别对应不同的期间来开票和确认收入。
总之，物业公司在这些账务和开票处理上，一定要严格按照会计准则和税法规定来，不然容易出问题，引起税务风险。
我来给你好好讲讲物业公司这些账务处理和开票的事儿。
一、收入确认方法
1. 物业费收入：按照权责发生制原则，根据物业服务合同约定的服务期间，采用平均方法按月均匀确认收入。比如，预收了一年的物业费，那就分12个月，每个月确认1/12的收入。
2. 水电暖气及燃气收入：如果水电表等在物业公司名下，按转售处理，向业主收取的款项确认收入，支付给相关公司的做成本；如果已过户至业主名下，由业主直接缴纳，物业公司不确认此部分收入。
3. 不动产租赁收入：按照租赁期间均匀确认收入。要是一次性取得临时不动产收入且期间不跨月，就在收取当月一次性确认收入。
4. 零星收入：像一些临时性的维修收入、售卡收入等，金额小、服务周期短，通常在收取时一次性确认收入。
二、预收款做账处理
1. 预收时：借：银行存款，贷：预收账款/合同负债（一般纳税人还涉及应交税费——应交增值税）。比如预收物业费收到10000元，税率6%，分录就是借：银行存款10000，贷：合同负债9433.96，应交税费——应交增值税566.04。
2. 每月确认收入时：借：预收账款/合同负债，贷：主营业务收入，应交税费——应交增值税（销项税额）。接着上面的例子，每月确认收入就是借：合同负债833.33（10000÷12），贷：主营业务收入786.16（9433.96÷12），应交税费——应交增值税47.17（566.04÷12）。
三、业主要求开票处理
1. 开票流程
- 信息收集：要收集业主或租户的名称、地址和纳税人识别号等信息，一般在签合同或协议时就应该有。
- 开具发票：依据税务规定开票，内容包含发票抬头、号码、开票日期、服务名称和金额等。
- 发送发票：通过邮寄、电子邮件或在线平台等方式发给业主。
- 收款确认：业主核对无误后按发票指引缴款，物业公司收到款项后登记归档。
2. 特殊情况处理
- 如果之前只开了收据：要把收据作废或者换成发票，同时按正确的时间确认收入和纳税义务。比如之前预收物业费开了收据，现在业主要求开票，那开票的时候就要确认相应的收入和税费。
- 如果涉及跨期收入：比如预收了多年的物业费，开票的时候要按照收入确认的原则，分别对应不同的期间来开票和确认收入。
总之，物业公司在这些账务和开票处理上，一定要严格按照会计准则和税法规定来，不然容易出问题，引起税务风险。
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淼淼老师
回复
小智老师
07月04日
（摘下眼镜，用钢笔敲了敲桌上的计算器）按北京规定，你们领导说的1936元到手是没错，但得注意两点：第一，这1936元是病假工资，不算他正常出勤的工资；第二，社保和公积金个人部分还是要扣的，公司只是不给他交那80%里的部分，但法定部分还得正常交。
举个例子，假设他社保个人扣300，公积金扣200，那到手就是1936 - 300 - 200 = 1436元。很多公司会这么操作，但你要提醒领导：根据《北京市工资支付规定》，病假工资不能低于最低工资的80%，也就是1936元是底线，但社保公积金扣除后可能低于这个数，这时候公司得补足到1936元。建议让人事部门再核对下，别搞错了！
淼淼老师
回复
小智老师
07月04日
（拿起计算器边按边说）你们公司工资结构分三块，但病假工资计算基数通常只算基本工资，岗位工资和补贴一般不计入。北京规定医疗期病假工资最低是本市最低工资的80%，也就是2420×80%=1936元。但你们员工工龄超8年，按理说应该按100%发，不过这里有个关键点——计算基数可能还是只算基本工资2420元。
所以到手工资分两步算：先用2420元作为基数，工龄超8年按100%比例，那病假工资就是2420×100%=2420元。但要注意，如果公司规定病假工资基数只算基本工资（很多公司这么操作），那即使他工龄长，也只能拿2420元。不过根据《北京市工资支付规定》，如果员工正常出勤工资高于最低工资，病假工资至少按最低工资80%算，也就是1936元。但你们员工工龄超过8年，理论上应该按正常出勤工资的100%发，但很多公司会钻空子只按基本工资算。
建议做法：1. 查劳动合同是否明确病假工资计算基数；2. 对照《北京市工资支付规定》，如果员工原工资高于最低工资，按工龄比例算；3. 如果公司坚持只按基本工资算，可能违法，但实际中需要协商。最后到手估计在2420元左右，具体看公司怎么执行了。
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