2024年注会《税法》基础考点：土地增值税的扣除项目

2024年注会《税法》基础考点：

【必学知识点39】土地增值税的扣除项目

扣除项目的确定(新5旧3)

1.销售新房及建筑物——房地费税利

(1) 取得土地使用权所支付的金额，包括：

① 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

② 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

(2) 房地产开发成本， 包括6项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(3) 房地产开发费用 ——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实际发生的费用扣除，而是按标准进行扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：

① 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

利息注意三点：

a. 提供金融机构证明；

b. 不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

c. 不包括加息、罚息 。

② 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

【关于利息的其他规定】

① 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

② 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述① 、② 项所述两种办法。

③ 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

(4) 与转让房地产有关的税金

① 房地产开发企业：扣城建税、教育费附加

② 非房地产开发企业：扣印花税、城建税、教育费附加

(5) 财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

2.存量房地产转让可扣除项目

(1) 房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率

(2) 取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用。

(3) 转让环节缴纳的税金。

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