学员你好，根据你提供的信息，咱们公司作为一般纳税人出售房产，涉及的税款主要有增值税、附加税和可能的土地增值税、企业所得税等。下面我详细给你分析：
### 一、增值税（简易计税5%）
1. 计算方式：
增值税 = 销售额 × 5% = 1,037,791.98 × 5% = 51,889.60元
（注意：简易计税下，增值税不能抵扣进项税，直接按销售额的5%计算。）
2. 开票金额说明：
你提到的售价1,037,791.98元是含税价，增值税已经包含在内。如果需要分开计算，可以这样拆分：
- 不含税销售额 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) = 1,037,791.98 ÷ 1.05 ≈ 988,372.36元
- 增值税 = 988,372.36 × 5% = 49,418.62元
（实际开票时，系统会自动计算，你只需要确认税率和金额无误即可。）
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### 二、附加税（城建税1%）
附加税包括城建税、教育费附加和地方教育附加。根据你的描述，城建税税率为1%，其他附加税可能按政策减免（需确认当地政策）。
1. 计算方式：
附加税 = 增值税 × 附加税税率之和
假设只有城建税1%，则：
附加税 = 51,889.60 × 1% = 518.90元
（如果有教育费附加3%和地方教育附加2%，则附加税总额为51,889.60 × 6% = 3,113.38元。）
---
### 三、土地增值税（需重点注意）
出售房产还需缴纳土地增值税，计算较为复杂，需要明确以下信息：
1. 房产原值：669,772.80元
2. 已提折旧：需确认房产的折旧年限和残值率（通常房屋折旧年限为20年，残值率5%）。
假设折旧年限20年，已使用12年（2011年购入，2023年出售），则：
累计折旧 = 669,772.80 × (1 - 5%) × 12/20 ≈ 390,000元
房产净值 = 669,772.80 - 390,000 = 279,772.80元
3. 土地增值税计算：
- 增值额 = 不含税销售额 - 房产净值 - 相关税费（如契税、印花税等）
假设购入时无契税，且相关税费忽略不计，则：
增值额 = 988,372.36 - 279,772.80 = 708,599.56元
- 增值率 = 增值额 / 房产净值 = 708,599.56 / 279,772.80 ≈ 253%
- 土地增值税税率：根据增值率253%，适用第4级税率（60%）。
土地增值税 = 增值额 × 60% - 房产净值 × 35%（速算扣除数）
= 708,599.56 × 60% - 279,772.80 × 35% ≈ 425,159.74元
（具体计算需根据当地政策调整，建议咨询税务师或使用土地增值税计算表。）
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### 四、企业所得税
出售房产产生的净收益需并入企业所得税应纳税所得额。
2. 房产净值：需确认折旧政策和原值，如有装修费等，需调整房产净值。
3. 发票开具：按简易计税5%开票，确保票面金额与税务申报一致。
4. 备案手续：出售房产需到税务局备案，提交相关资料（如房产证、购房发票等）。
如果还有疑问，欢迎随时提问！
学员你好，根据你提供的信息，咱们公司作为一般纳税人出售房产，涉及的税款主要有增值税、附加税和可能的土地增值税、企业所得税等。下面我详细给你分析：
一、增值税（简易计税5%）
1. 计算方式：
增值税 = 销售额 × 5% = 1,037,791.98 × 5% = 51,889.60元
（注意：简易计税下，增值税不能抵扣进项税，直接按销售额的5%计算。）
2. 开票金额说明：
你提到的售价1,037,791.98元是含税价，增值税已经包含在内。如果需要分开计算，可以这样拆分：
- 不含税销售额 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) = 1,037,791.98 ÷ 1.05 ≈ 988,372.36元
- 增值税 = 988,372.36 × 5% = 49,418.62元
（实际开票时，系统会自动计算，你只需要确认税率和金额无误即可。）
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二、附加税（城建税1%）
附加税包括城建税、教育费附加和地方教育附加。根据你的描述，城建税税率为1%，其他附加税可能按政策减免（需确认当地政策）。
1. 计算方式：
附加税 = 增值税 × 附加税税率之和
假设只有城建税1%，则：
附加税 = 51,889.60 × 1% = 518.90元
（如果有教育费附加3%和地方教育附加2%，则附加税总额为51,889.60 × 6% = 3,113.38元。）
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三、土地增值税（需重点注意）
出售房产还需缴纳土地增值税，计算较为复杂，需要明确以下信息：
1. 房产原值：669,772.80元
2. 已提折旧：需确认房产的折旧年限和残值率（通常房屋折旧年限为20年，残值率5%）。
假设折旧年限20年，已使用12年（2011年购入，2023年出售），则：
累计折旧 = 669,772.80 × (1 - 5%) × 12/20 ≈ 390,000元
房产净值 = 669,772.80 - 390,000 = 279,772.80元
3. 土地增值税计算：
- 增值额 = 不含税销售额 - 房产净值 - 相关税费（如契税、印花税等）
假设购入时无契税，且相关税费忽略不计，则：
增值额 = 988,372.36 - 279,772.80 = 708,599.56元
- 增值率 = 增值额 / 房产净值 = 708,599.56 / 279,772.80 ≈ 253%
- 土地增值税税率：根据增值率253%，适用第4级税率（60%）。
土地增值税 = 增值额 × 60% - 房产净值 × 35%（速算扣除数）
= 708,599.56 × 60% - 279,772.80 × 35% ≈ 425,159.74元
（具体计算需根据当地政策调整，建议咨询税务师或使用土地增值税计算表。）
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四、企业所得税
出售房产产生的净收益需并入企业所得税应纳税所得额。
2. 房产净值：需确认折旧政策和原值，如有装修费等，需调整房产净值。
3. 发票开具：按简易计税5%开票，确保票面金额与税务申报一致。
4. 备案手续：出售房产需到税务局备案，提交相关资料（如房产证、购房发票等）。
如果还有疑问，欢迎随时提问！
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