计算房产税时怎样算房产原值（房产原值计算房产税公式）

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房产税算法

房产税的计征有两种，计算公式为： 1. 按房产余值计征，可以是评估值或重估值。

应纳房产税税额=一次性减除后的房产余值×1.2%； 2 .按房产租金收入计征

应纳房产税税额=房产全年租金收入×12%。

对于出租的房子，用租金收入计征就好算，因为租金都是出租合同上确定的。但房产原值计征，就不一定能算清楚了。因为房产原值比较难界定。

有的人会觉得房产原值不就是房产原来的建设价格或者转让购买价格吗？是的，可以这样算，但有的房产是划拨的，或者是其他形式交换转移使用权得来，没有一个准确的价值。另外，完全依据房子转让的购买价格，这样有可能会多算，导致多缴税费。

房产原值如何确定

房产原值即房屋的价值。但《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地〔1987〕3号）规定，独立于房屋之外的建筑物，不属于房产，不征房产税。就像室外泳池，玻璃房、围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、酒窖、菜窖、砖石窑等。

但房子上的取暖、排风、卫洁、采光等设备，以及油煤气、供排水管道和电线、通信管线、电梯、过道、晒台等。可以看出这些设备都是人类利用房子开展各种活动不可或缺的设备，在计算房产原值时，这部分设备都应计入征税，无论会计核算是否单独记账。即这种设备重新安装，不管是一次性记为管理科目还是计入资产。

这样看来，房产税的征税范围，不以有没有产权作依据。无论是有产权证的房屋，还是没产权证的仓库厂房都算房产税的计税原值，但变压器、围墙、水泥地面、消防水池及化粪池等，就不算征税范围。

另外，根据财税〔2010〕121号的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值都要包含地价。这里的地价包括取得土地使用权的价款、开发土地发生的成本费用等。这个地块容积率小于0.5，应按房产建筑面积的2倍算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

综上所述，房产税计税原值和房产买卖的定价是不同。买卖房产或者转移房产，是根据房产证总面积计算总价的。但计算房产原值包括有房屋和所在土地、附着物，但不包含独立于房屋外的建筑物。

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出租房屋缴纳房产税能不能扣除收到的水电煤费用？

出租房屋的计征房产税包含租金和附属设施的租金收入，也就是说，租金里包含了水电煤出租费，单独计价后可以扣除，不能单独计，或者计价偏高或不能分清楚，由税务部门核定扣除。即出租方式算的房产税是计算纯房产租金。

免征情况

当房屋要进行修葺停用时间达半年以上的，停用期间可以免征房产税哦，免征的税应该在申报事自己计算扣除。除了停用半年以上可以获得免征，还有下面5种情况可以 申请减免征收房产税的。

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