转租不动产业务中各税种相关问题

转租不动产业务中各税种相关问题，转租的问题说简单也简单，说复杂也有点复杂，营改增的相关的问题、转租的简易计税选择、什么情况下不得选择，都是我们要考虑的。大家对于转租之前肯定也有过相关的了解，对于转租中有一些相关的问题，下面就给大家具体说明一下。如果各位在学习过程中遇到了自己解决不了的问题，都可以来牛账网咨询在线答疑老师，老师将会第一时间为您答疑解惑。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(营改增后取得的出租是按11%税率)

小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。(营改增前后取得的一样)

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择简易计税方法。小规模纳税人都是3%。(注意这儿的营改增试点之日前并不是2016年5月1日前，而是指2012年起各地陆续推进的营改增试点时间)

下面我们主要聊一下不动产转租的事儿，动产的就先不管了，转租的定性，如何确定呢，我们直接分税种看了：

以营改增各地的口径为借鉴，转租(即不管前面有几手，只要是2016年4月30日租进来了)，认为是属于2016年4月30日前取得的不动产，对于一般纳税人，可以选择简易计税5%，但是，我们有一个这样的理解前提要：

对于不动产的产权人或拥有人来讲，只要是2016年4月30日前取得的不动产，这个不动产这个一般纳税人，永续下去都可以选择简易计税(36个月可以一个轮回变更换)。

但是对于转租进来的，那一般是有一个租赁期限吧，比2017年10月31日到期，这儿两个情形：

(1)如果是一个新的客户承租再转租，那对不起，按一般计税11%，上一家可以选择开具5%专用发票过来抵扣。

(2)如果还是原来这个承租户续租，注意续租，这时能不能按营改增之前取得，还是说营改增之后取得。小编从形式上看，认为是一个新的承租行为的开始，而不是一个旧行为的直接延续，中间只是无缝过渡了。初步认为只能按一般计税，这一点大家可以探讨，比如就认为是一个行为的延续，只是补充了合同规则而已，坚持适用选择5%简易也有空间聊。但是就算按11%计算销项，上一方开具5%抵扣进项，再加上其他一些抵扣，说不定也差不多之处。有时计较还不如好好规划一下。

(3)还有一种情形是如果房东变了，是不是也会否定转租判断呢?如2016年4月30日前租入的，营改增后房东变了，此时小编认为并不改变承租取得的判断，只是一个主体要素的变化，行为还是不变的。

对于转租人，按租金计算房产税，之前确有地方这么做过，但是看到的是全废掉了，房产税是财产税，从租计算是对持有人征的，并不是环节增值税这样理解，所以税理上就有问题，不能看到租金就“眼红”。

当然了，转租的筹划空间，也是可以有的，因为房产税的从租计税“太高”了，12%啊，比如出租10元，转租15元，增加的5元就不存在房产税的计算基数，前提是有一个合理的经营解释。对于房产税，第一手出租人，是按不含价计算的，这也算是营改增带来的减税效果吧。这在财税〔2016〕43号中也相当明确了。

如果一次性签订的是五年的合同，出租方按其租金计缴房产税时，多有认为是一次性计缴的，小编认为这是有利的理解，并没有一个明确“规定”这样的。转租方就不要管房产税的事了。

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