我是老张，在会计这行摸爬滚打了十多年，处理过不少类似问题。下面我就从实际操作的角度给你讲讲这事儿该咋办。
### 一、个人能否去税务局代开发票？
1. 可以申请代开：根据《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（上海市国家税务局公告2016年第7号），个人出租不动产可以向不动产所在地的主管税务机关或委托代征点申请代开增值税发票。不过具体能不能开专票，各地执行可能有差异，一般来说，私房出租代开专票的情况较少，但你可以先去当地税务大厅咨询确认。
2. 需要注意的情况：如果A公司要求增值税专用发票用于抵扣，你需要特别说明，因为默认可能只给开普通发票。另外，如果是商业用房转租，部分地区可能要求提供更多证明材料（比如原租赁合同、产权证明等），避免出现“二房东”违规转租的纠纷。
### 二、需要交哪些税？税率多少？
1. 增值税：个人出租不动产，按照5%的征收率计算增值税。但有个好消息：根据现行政策，个人出租住房（包括厂房）月租金收入不超过10万元的，可以享受小微企业免征增值税优惠。如果你的租金在免税范围内，这部分税就不用交；超过的话，按5%交。
2. 个人所得税：转租收入属于“财产租赁所得”，税率是20%，但实际有扣除空间。你可以先扣掉租赁过程中产生的税费（比如增值税）、维修费用（需提供合法凭证）等，剩下的部分按20%计算。例如，月租金5000元，扣掉增值税后，实际应税收入可能更低。
3. 房产税：如果是住宅转租，可能不用交房产税；但如果是厂房（非住房），可能需要按租金的12%缴纳房产税。不过，如果原房东已经交过房产税，你转租时可能不用重复交，具体要看当地规定。
4. 附加税费：如果交了增值税，还需要交城市维护建设税（7%或5%、1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。不过如果增值税免了，这些附加税也不用交。
### 三、实际操作建议
1. 先问清楚A公司需求：确认对方是否需要专票、是否接受普通发票，以及付款流程（比如是否要求公对公转账）。如果对方坚持要专票，而你无法代开，可能需要找财税公司协助处理（但要注意合规性）。
2. 去税务局前准备好材料：一般需要身份证、租赁合同、房产证复印件（或原房东同意转租的证明）。如果租金较高，可能还需要提供银行流水或转账记录。
3. 算清成本：如果租金接近10万元/月，可以考虑分摊到多个月里，利用免税政策。例如，一次性收一年租金12万，可以分摊成每月1万，这样可能省下增值税。
4. 别忘签合同：转租时务必和A公司签正式合同，明确租金、税费承担方（比如约定“税费由承租方承担”），避免后续扯皮。
总之，这事儿不难，但细节多，各地政策也有差别。建议你先打当地12366税务热线，或者直接去不动产所在地的税务局窗口问清楚，免得白跑一趟。
我是老张，在会计这行摸爬滚打了十多年，处理过不少类似问题。下面我就从实际操作的角度给你讲讲这事儿该咋办。
一、个人能否去税务局代开发票？
1. 可以申请代开：根据《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（上海市国家税务局公告2016年第7号），个人出租不动产可以向不动产所在地的主管税务机关或委托代征点申请代开增值税发票。不过具体能不能开专票，各地执行可能有差异，一般来说，私房出租代开专票的情况较少，但你可以先去当地税务大厅咨询确认。
2. 需要注意的情况：如果A公司要求增值税专用发票用于抵扣，你需要特别说明，因为默认可能只给开普通发票。另外，如果是商业用房转租，部分地区可能要求提供更多证明材料（比如原租赁合同、产权证明等），避免出现“二房东”违规转租的纠纷。
二、需要交哪些税？税率多少？
1. 增值税：个人出租不动产，按照5%的征收率计算增值税。但有个好消息：根据现行政策，个人出租住房（包括厂房）月租金收入不超过10万元的，可以享受小微企业免征增值税优惠。如果你的租金在免税范围内，这部分税就不用交；超过的话，按5%交。
2. 个人所得税：转租收入属于“财产租赁所得”，税率是20%，但实际有扣除空间。你可以先扣掉租赁过程中产生的税费（比如增值税）、维修费用（需提供合法凭证）等，剩下的部分按20%计算。例如，月租金5000元，扣掉增值税后，实际应税收入可能更低。
3. 房产税：如果是住宅转租，可能不用交房产税；但如果是厂房（非住房），可能需要按租金的12%缴纳房产税。不过，如果原房东已经交过房产税，你转租时可能不用重复交，具体要看当地规定。
4. 附加税费：如果交了增值税，还需要交城市维护建设税（7%或5%、1%）、教育费附加（3%）和地方教育附加（2%）。不过如果增值税免了，这些附加税也不用交。
三、实际操作建议
1. 先问清楚A公司需求：确认对方是否需要专票、是否接受普通发票，以及付款流程（比如是否要求公对公转账）。如果对方坚持要专票，而你无法代开，可能需要找财税公司协助处理（但要注意合规性）。
2. 去税务局前准备好材料：一般需要身份证、租赁合同、房产证复印件（或原房东同意转租的证明）。如果租金较高，可能还需要提供银行流水或转账记录。
3. 算清成本：如果租金接近10万元/月，可以考虑分摊到多个月里，利用免税政策。例如，一次性收一年租金12万，可以分摊成每月1万，这样可能省下增值税。
4. 别忘签合同：转租时务必和A公司签正式合同，明确租金、税费承担方（比如约定“税费由承租方承担”），避免后续扯皮。
总之，这事儿不难，但细节多，各地政策也有差别。建议你先打当地12366税务热线，或者直接去不动产所在地的税务局窗口问清楚，免得白跑一趟。
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