房地产税是否可以代替土地出让收入吗

在建筑企业的中常常涉及到房地产税，对于房地产税的问题很多人都很感兴趣，那么对于房地产税可以代替土地出让收入吗?你是否了解呢?接下来本文将为大家详细的做个解答，想要了解的小伙伴就和小编一起接着往下看吧，希望对大家有所帮助。

2019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革?改革方向、节奏、力度是什么?

我国与房地产相关的税种有11个，但大多集中于开发建设环节，保有环节的税收包括房产税和城镇土地使用税，2017年仅占地方本级税收收入的?2%，远低于OECD国家50%的平均水平。

我国保有环节税收规模相对较少，主要在于税基小。从征税范围来看，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。从计税依据来看，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比2?6%，房地产相关税收占比1?1%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为?3%、?4%和?4%。随着我国城市化推进，新房成交占比不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势，叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税，这两个涉房涉地的税种二税合一，并对个人住房开征房地产税;目的是用房地产税替代土地出让收入，完善地方税制，使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。

我们建立了房地产税规模测算模型，对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比”，其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此，税收方案中的名义税率和免征面积，是决定房地产税规模的税制因素。测算结果表明：

短期内，房地产税规模无法比拟土地出让收入。以2017年土地出让收入?2万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时，税率需在?5%以上;免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。

参考国际上?6-?7%的房地产税收入比，我国合理的实际税率为?1-1%，对应人均免征面积30平、综合名义税率?3-?5%。在目前的存量房规模和房价水平下，房地产税1678-19579亿，仅相当于2017年土地出让收入均值的?2-3?6%。

短期内，各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于?8-23%，均远超当前合理名义税率上限?5%。各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增，与地方财政对土地出让收入依赖度负相关。京沪进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代度高。其他省份处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模。因此，经济越发达、房地产市值越大的省份，土地出让收入占地方财政的比重更高，替代度反而更低。

长期看，在三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。一是随着城镇人口和人均居住面积提高，税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降，居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升。测算显示，未来房地产税上限可达?2万亿、占地方财政收入4?7%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。

需要注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此，房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷跷板”关系，此消彼长，不能完全替代。

房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下，相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后，方会出台。

以上就是小编关于房地产税是否可以代替土地出让收入吗问题做出的解答，希望各位小伙伴看完以后都能有所收获。好的学习方法+周密的学习计划+持之以恒的坚持=成功的秘诀!如果你想要学习更多关于会计相关知识的，欢迎来牛账网官网解锁更多会计实操及会计考证课程。

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