下列关于房地产企业所得税相关处理的表述中，正确的有（　）。

【多项选择题】下列关于房地产企业所得税相关处理的表述中，正确的有（　）。

A、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本

B、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认

C、尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除

D、已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除

E、对尚未出售的但是已完工的开发产品的日常维护保养费用不得扣除

【答案】A,B,C,D

【解析】选项E，对尚未出售的但是已完工的开发产品的日常维护保养费用可以据实扣除。

【点评】本题考查房地产开发经营业务成本、费用扣除的税务处理。

1.企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

2.企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

3.开发产品计税成本的核算应按有关计税成本核算方法的规定进行处理。

4.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

5.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

6.企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门，单位的，应于移交时扣除。

7.企业在房地产开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

8.企业采取银行按揭方式销售开发产品，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

9.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10％的部分，准予据实扣除。

10.企业的利息支出按以下规定进行处理:

（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

11.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

12.企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

13.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

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