房地产企业土地增值税怎么做税收筹划

房地产对大家来说并不陌生，现在房产交易太多了，房地产也越来越盛行，对于“房地产企业土地增值税如何做税收筹划”小伙伴们了解多少呢？本章小编会针对“房地产企业土地增值税如何做税收筹划”这个问题跟大家好好聊聊，仔仔细细的为大家介绍一下，一起来观看吧。

一、做好清算单位的先期整体规划

土地增值税清算单位的划分至关重要，一但划分错误，后面所有围绕其做出的筹划和测算都是无效的。实务中各省一般以建筑工程规划许可证作为清算单位。建筑工程规划许可证一般和土地使用证相对应发放，有几个土地使用证就发几个建筑工程规划许可证。实务中先期测算，高增值额地块和低增值额地块尽可能规划到一个建筑工程规划许可证范围内。第一时间充分利用纳税人建普通标准住宅出售增值额未超扣除项目金额20%免土地增值税的优惠政策。在不违反税法的前提下，通过充分利用分摊方法将有限的建筑安装成本向高增值额项目分摊，减少普通住宅项目分摊金额。

二、征管方式上，在不违反税法前提下，延后高增值额清算补税项目的清算时点和利用好清算方式。

房地产公司可与主管税务机关充分沟通，尽可能延后清算可能补税的高增值额项目土地增值税的清算时点，或更换税负相对较轻项目先期清算;对高增值额的早期项目，和主管税务机关协调，能实行核定征收清算的项目，应主动争取以核定清算方法代替查实清算。

三、做好开发模式和转让方式的规划

情况1：利用合作建房

税法规定，对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。房地产企业可充分利用该政策，选合作建房方式项目开发。前提不能直接以房地产公司名义开发。

情况2：利用代建房

指房地产公司代客户进行房地产开发，完成后向客户收取代建收入行为。房地产公司虽取得收入，但没发生房地产权属转移，其收入属劳务收入性质，故不属土地增值税征税范围。

房地产公司可利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负目的，避免开发后销售缴土地增值税。

前提是符合代建房税收规定:

(1)以委托方名义办理房屋立项及相关手续;

(2)与委托方不发生土地使用权、产权转移;

(3)与委托方事前签委托代建合同;

(4)不以受托方名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征税。

情况3：利用股权转让

案例分析

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四、用足优惠政策

《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条：因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

案例1：某地产公司开发A项目为普通住宅，尚未完工处销售状态，经测算：取得土地使用权18,000万元，开发成本22,000万元，开发费用按10%计算，预计取得不含税销售收入65,000万元，税金及附加500万元。

扣除金额=(18,000+22,000)×1.3+500=52,500.00(万元)

增值额=65,000-52,500=12,500.00(万元)

增值率=12,500÷52,500×100%=23.8%

应纳土地增值税=12500×30%=3,750.00(万元)

由于A项目尚未全部完工，假设再投入X万元，符合[65,000.00—(18,000.00+22,000.00+X)×1.3]÷(18,000.00++22,000.00+X)×1.3<20%

计算得出：X>2,600.00。

如再投入3,000.00万元，重新计算如下：

扣除项目金额=(18,000.00+22,000.00+3000.00)×1.3+500=55,900.00

增值额=65,000.00—55,900.00=9,100.00

增值率=9,100.00÷55,900.00×100%=16.3%

筹划方案2：

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六、做好扣除项目优化

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