房地产行业常用的税务筹划方法是什么

一、通过两次销售房地产进行纳税筹划

实例：汕头某房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。

根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。

土地增值率为600/400=150%。因此，应当缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元，应缴纳营业税1000×5%=50万元，应缴纳城市维护建设税和教育费附加50×(7%3%)=5万元。

不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。

进行纳税筹划后，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。

第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。

则土地增值率为400/300=133%

应该缴纳土地增值税400×50%-300×15%=155万元

城建税和教育费附加35×(7%3%)=3.5万元

装修收入应当缴纳营业税300×3%=9万元

城建税和教育费附加9×(7%3%)=0.9万元

不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5300-100-9-0.9=396.6万元。

经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担396.6-305=91.6万元。

二、以入股联营以分得利润的方式进行税务筹划

将开发的房产以投资入股再分得利润的方式，则不征收营业税及附加税费。并且由于被投资方于税后分配投资利润，按税法规定，投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税，所以将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。

实例：汕头某房产公司将房屋出租改为投资，该房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，该税后利润分红=300×(1-25%)=225(万元)。

进行税收筹划后，大华公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税，以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元(225-185.62)。

通过将房屋出租转化为投资业务，房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益。

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