投资性房地产转换为自用、存货和固定资产会计账务处理

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转换日的确定

(1)投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)投资性房地产转为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或者类似机构作出书面决议明确将其重新开发用于对外销售的日期。

(3)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧(摊销)、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、"固定资产减值准备"等科目，会计处理参考如下：

借：固定资产或无形资产(按投资性房地产的账面余额)

投资性房地产累计折旧(摊销)

贷：投资性房地产累计折旧或累计摊销(按已计提的折旧或摊销)

如果已计提减值准备的

借：投资性房地产减值准备

贷：固定资产减值准备或无形资产减值准备

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目;按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货

房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记"开发产品"科目，按照已计提的折旧或摊销，借记"投资性房地产累计折旧(摊销)"科目，原已计提减值准备的，借记"投资性房地产减值准备"科目，按其账面余额，贷记"投资性房地产"科目。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记"开发产品"科目，按该项投资性房地产的成本，贷记"投资性房地产——成本"科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记"投资性房地产——公允价值变动"科目;按其差额，贷记或借记"公允价值变动损益"科目。

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