房地产销售商品房收的定金该如何做账

一、对于房地产开发企业预收定金的税务处理，则是这样的：

1.房地产企业收到预收房款做：

借：银行存款/库存现金;

贷：预收账款--XX业主;

2.按预收账款计提营业税费时做：

借：税金及附加

贷：应交税费--城建税/教育附加费/地方教育附加费

二、预收定金是否缴纳预交增值税

房地产企业预售商品房业务，会计预收的预售房款因商品房风险报酬没有转移，不符合会计收入确认条件，因此会计不确认收入。但税法将上述业务视同销售，要计算交纳增值税、所得税，这时的会计处理：

借：银行存款

贷：预收账款

交纳税费时：

借：应交税费—应交增值税

贷：银行存款

房地产开发企业收取的定金是否缴纳企业所得税

从“定金”的概念可以看出，房地产企业只要和业主签定了“定金合同”，已经表示将“房子”卖掉了，只不过没有签订“网签合同”而已。财税[2016]36文件关于增值税纳税义务发生时间，是这样规定的：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

因此，定金属于销售房子款项的价款，具备了计征增值税的条件。

第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

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