（扶了扶老花镜，拿起算盘敲了敲）哎呦喂，老会计来咯！这建筑公司挂靠房子的事儿啊，得先分清楚是挂公司还是挂个人，再考虑纳税人身份。咱慢慢掰扯，你做笔记了吗？ ### 一、房子挂公司 vs 挂个人：交税那些事儿 1. 挂公司（企业名义持有房产）要交的税可不少，但能抵扣，适合长期持有： - 增值税：卖房时按9%征，但老项目可能简易计税。 - 土地增值税：增值额超扣除项目（成本+费用）的部分，税率30%-60%阶梯算。 - 企业所得税：卖房利润并入公司收入，按25%缴。 - 印花税：签合同按0.05%贴花。 - 房产税：自用按房产原值70%-90%的1.2%缴，出租按租金12%缴。 2. 挂个人（员工或老板个人名义）税少但风险大，适合短期过渡： - 增值税：满2年免征，不满2年按5%全额缴。 - 个人所得税：按“财产转让所得”征，税率20%，核定征收的话可能1%-3%。 - 印花税：同上，0.05%。 - 土地增值税：个人非营利性住房通常免，但商业房产可能按3%-5%核定。老会计提醒：挂公司能抵税，但税务处理复杂；挂个人税少但可能有产权纠纷，尤其查账时容易被认定为“公私混同”。 ### 二、挂小规模还是一般纳税人：怎么选更划算？ 1. 小规模纳税人（年销售额＜500万） - 优点：增值税按3%征收率，比一般纳税人9%低很多，且季度销售额＜30万免增值税。 - 缺点：进项税不能抵扣，适合业务简单、进项少的小公司。 2. 一般纳税人 - 优点：进项税可抵扣（如建材、设备采购），适合大规模项目或长期持有房产的企业。 - 缺点：增值税高，但土地增值税可扣进项，整体税负可能更低。老会计建议： - 如果是短期挂靠、偶尔卖房，选小规模，税低且省心。 - 如果长期持有、频繁交易或需要抵扣进项（如大宗采购），选一般纳税人更划算。 ### 三、实操注意事项（避坑指南） 1. 挂靠协议必须白纸黑字：明确房产归属、使用权限，避免日后扯皮。 2. 资金流水要干净：挂个人时，公司转账给个人买房可能被认定为“分红”，补税又补罚。 3. 折旧和费用处理：挂公司可计提折旧、抵税；挂个人只能默默承担。 4. 政策随时变：比如小规模免税额度、增值税率，多关注税务局通知。总结：挂公司适合正规运营、长期持有，选纳税人身份看业务规模；挂个人适合临时过渡，但别钻空子，小心税务稽查！还有疑问？带杯茶来办公室聊！