老师好，我们是房地产开发企业，现在竣工验收正在办理，有些客户...

学员你好，房地产开发企业竣工验收阶段涉及的税务处理确实需要谨慎。关于你提到的客户特殊情况交钥匙、税局要求确认销项税额的问题，我来给你详细解答一下： --- ### 一、如何计算销项税额？ 根据《增值税暂行条例》及相关规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，增值税纳税义务发生时间为 “收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天”。如果客户已实际收房（交钥匙），即使未开具发票，也应确认增值税纳税义务。 #### 计算公式： ``` 销项税额 = 销售收入 × 适用税率 ``` - 销售收入：按照合同约定的金额或税务机关认可的公允价值确定。 - 适用税率：房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用 9% 的增值税税率（2016年5月1日后取得的项目）。 --- ### 二、会计分录如何处理？ 根据税法规定，即使未开具发票，也需要确认收入和销项税额。会计分录如下： #### 1. 确认收入： ``` 借：应收账款（或合同负债等） 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） ``` - 备注：如果客户尚未支付全款，可以挂“应收账款”；如果已收定金或部分款项，可以冲减“合同负债”。 #### 2. 申报时填写： 在增值税申报表中，这部分销项税额应填写在 “未开具发票销售额” 栏次，而非“无票收入”。 - 注意：“未开具发票销售额”和“无票收入”是不同概念。“无票收入”通常指未开票且未申报的收入，而“未开具发票销售额”是正常申报但未开票的收入。 --- ### 三、申报表填写注意事项 在增值税申报表（一般纳税人）中： 1. 销项税额：填写在 “未开具发票销售额” 栏次（第8栏）。 2. 附列资料：在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中，填写对应的销售收入和销项税额。 --- ### 四、特别提醒 1. 所得税处理：确认收入的同时，需结转成本，并计提企业所得税。 ``` 借：主营业务成本 贷：开发产品 ``` 2. 发票开具：虽然税局要求确认销项税额，但可以后续补开发票，避免重复缴税。 3. 税务沟通：建议与税局确认具体的收入确认标准，避免争议。 --- ### 五、总结 - 销项税额计算：按合同约定金额或公允价值 × 9%。 - 会计分录：确认收入并计提销项税额，挂应收账款或合同负债。 - 申报填写：填写在“未开具发票销售额”栏次，而非“无票收入”。 如果还有疑问，欢迎随时交流！