营改增后商业地产交易税费的标准

初学者会计的小白对于“营改增后商业地产交易税费的标准可能有些不明白，今天我就给大家整理了相关分录，希望通过以下的的内容可以学到更多的会计知识，一起来看一看吧！营改增后商业地产交易税费的标准

营改增后商业地产交易税费的标准

商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%;如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。

个人名义购买

以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税;

个人名义购买后，再次出售时，提供发票按差额征收相关税费，不提供发票按全额征收相关税费;其中，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

公司名义购买

以公司名义购买，可作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户，税负成本较相对较低，适合自用型企业;

例如：公司持有2000万物业自用，每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万;若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧2000/20=100万;那么该公司企业所得税=(收入-扣除项目)*25%，每年100万的折旧额算在扣除项目中，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万;

此外，以企业名义购买商用物业，当企业出现亏损或破产清算，公司名下房产要将用于偿还债务;如果购买物业的企业股东为多个，后期则可能涉及股东之间的份额划分。

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