二手房交易税费详解一图看懂过户费、契税等购房成本

购买二手房时，税费成本是影响总价的关键因素。与新房不同，二手房交易涉及契税、增值税、个人所得税、中介服务费等多个项目，不同情况的税率差异显著。本文通过结构化分析，带您全面了解费用组成。

一、二手房交易核心税费清单

根据房屋性质（普通/非普通住宅）、持有年限、是否为首套房等条件，主要税费如下

1. 契税

- 首套房

- 面积≤90㎡网签价×1%

- 面积>90㎡网签价×1.5%

- 二套房统一按网签价×3%征收

- 北上广深等热点城市二套房契税无减免政策

2. 增值税及附加

- 房产证未满2年网签价÷1.05×5.3%（含0.3%附加税）

- 满2年免征（非普通住宅按差额征收）

3. 个人所得税

- 房产证满5年且是家庭唯一住房免征（即"满五唯一"）

- 不符合以上条件按（网签价-原值-合理费用）×20% 或 网签价×1%核定征收

4. 中介服务费

通常为成交价的1%-3%，可协商。部分城市实行双边收费（买方1%+卖方1%）

二、一图掌握税费计算逻辑

（此处插入流程图，包含以下判断节点

① 是否首套房 → ② 房屋面积 → ③ 房产证年限 → ④ 是否唯一住房 → ⑤ 地域政策差异）

三、避坑指南4类常见问题

1. 阴阳合同风险

通过做低网签价避税可能导致银行拒贷，且面临税务稽查补缴及罚款。

2. 继承/赠与房产再交易

原值按0计算，个人所得税需按现价全额20%缴纳，建议优先选择买卖过户。

3. 公房/经适房特殊政策

部分城市对已购公房有契税减免，需提供原始购房票据。

4. 非住宅类税费差异

商铺、办公楼需缴纳土地增值税（30%-60%累进税率）和印花税。

四、2025年最新政策变化

- 带押过户推广简化流程，但税费标准不变

- 退税优惠部分城市对换购住房实行个税退税（需1年内完成置换）

- 核查趋严多地加强房屋原值凭证审核，要求提供完整交易链证明

建议实际签约前，可通过各城市住建委官网的"税费计算器"模拟测算，或要求中介出具详细费用清单，避免签约后产生预算外支出。

通过系统梳理可见，二手房税费受多因素影响，提前做好成本核算才能精准把握购房预算。建议收藏本文流程图，在具体交易时对照核查。

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