老师。我们是房地产开发企业，现在还未竣工验收，但是有一部分特...

学员啊，我来给你好好讲讲这里面的道理。 咱先说说为啥税务局要求按 9%全额开票确认收入。按照规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税，但一旦选择简易计税，就不能抵减进项税额。而新项目则适用一般计税方法，税率是 9%。现在税务局要求按 9%全额开票，可能是认定这个项目不符合老项目的条件，或者有其他特殊情况，得按一般计税来处理。 那财务总监说的这个计算方法，是有他的考虑的。咱房地产开发企业，土地出让金这部分成本是很大的。在会计核算和税务处理上，虽然开具发票后销项税额看起来是固定的，但咱们实际能抵扣的土地价款对应的税额是可以计算出来的。 交房面积占总可售面积的比例，乘以土地出让金金额，再除以（1 + 9%），然后乘以 9%，这就是计算出的土地价款对应的可抵扣销项税额。为啥要这么算呢？是因为土地出让金是可以抵减销售额的，这样就能减少销项税额的计算基数。 比如说，假设总可售面积是 10000 平米，交房面积是 2000 平米，土地出让金是 1 个亿。按照公式计算，就是 2000/10000×100000000÷（1 + 9%）×9% ≈ 1651377.94 元。这就意味着，在计算销项税额的时候，这部分土地价款对应的税额是可以扣除的。 虽然发票上的销项税额是按照全额计算的，但在申报纳税的时候，咱们可以通过填写增值税纳税申报表的相关栏次，把这部分抵减的税额体现出来。这样在整体的税务比对上，就不会不一致了。税务局的系统是能够识别这种合法抵减的情况的。 而且，这样做也符合会计准则和税法的要求。在会计处理上，咱们要把土地价款的分摊做好记录，确保成本和收入的匹配。在税务方面，按照规定准确地计算可抵扣的税额，既能合理节税，又能保证合规。 所以啊，财务总监的方法是有道理的，你就按照这个思路去理解和操作，注意把相关的账务处理和税务申报工作都做到位，就不会有问题了。