一文带您理清，房地产企业可扣除的成本费用！

正文

在房地产开发与经营过程中，企业涉及的税费种类繁多，尤其是企业所得税的计算中，成本费用的合规扣除直接关系到最终应纳税所得额的高低。因此，准确把握哪些支出可以作为税前扣除项目，对于房地产企业控制税务成本、提升盈利能力至关重要。本文将系统梳理房地产企业在开发全流程中可依法扣除的主要成本费用，帮助企业厘清政策边界，实现合规节税。

一、土地取得成本的扣除

土地是房地产开发的基础，其取得成本是企业最重要的前期投入之一。根据《企业所得税法》及其实施条例，企业在取得土地使用权过程中支付的款项，均可作为开发成本的一部分，在计算企业所得税时予以扣除。具体包括

- 土地出让金通过招拍挂等方式向政府支付的土地价款；

- 拆迁补偿费对原土地上的居民或单位进行货币补偿或实物安置所产生的费用；

- 征地相关费用如土地勘测费、评估费、契税、印花税等；

- 土地平整及“三通一平”费用（通水、通电、通路和场地平整）。

需要注意的是，土地闲置费、滞纳金、罚款等不得作为扣除项目，因其属于行政性处罚性质，不符合税前扣除的相关性原则。

二、建筑安装工程成本的扣除

建安成本是房地产开发过程中的核心支出，通常占总开发成本的50%以上。这部分费用主要包括

- 建筑工程款支付给施工单位的主体结构施工费用；

- 安装工程款水电暖通、消防、电梯等设备安装费用；

- 材料采购费钢材、水泥、门窗等主要建筑材料支出；

- 工程监理费、设计费、勘察费等专业服务费用。

上述费用必须取得合法有效的发票，并与实际开发项目直接相关，方可作为税前扣除依据。此外，若存在甲供材（甲方提供材料），也需按照税法规定确认收入与成本，避免重复扣除或虚增成本。

三、基础设施与公共配套设施成本

为完善项目功能，房地产企业还需投入大量资金用于小区内外的基础设施建设，如道路、绿化、供水供电系统、污水处理等。这些支出同样属于可扣除的开发成本范畴。

特别需要注意的是，对于建成后产权归属于全体业主或无偿移交政府的公共配套设施（如幼儿园、社区用房、变电站等），其建造成本可在企业所得税前据实扣除。但若配套设施有独立产权并用于销售或出租，则需单独核算收入与成本。

四、开发期间的期间费用扣除

除直接开发成本外，房地产企业在开发周期内发生的管理费用、销售费用和财务费用（即“三大期间费用”），也可在税法规定的范围内进行税前扣除。

1. 管理费用包括公司管理人员薪酬、办公费、差旅费、审计咨询费等日常运营支出；

2. 销售费用广告宣传费、营销代理费、样板间装修费、销售人员工资等；

3. 财务费用主要是开发贷款产生的利息支出。根据规定，符合资本化条件的利息应计入开发成本，待项目完工后随成本逐步结转；而不能资本化的部分可直接在当期扣除。

五、其他可扣除项目

此外，以下几类支出在满足条件时也可扣除

- 开发间接费用如项目管理人员工资、现场办公费、工程保险费等；

- 合理的税金及附加如城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；

- 符合规定的捐赠支出（限于公益性捐赠，且不超过年度利润总额12%的部分）。

六、不可扣除的常见项目提醒

尽管多数合理支出可扣除，但以下情形需特别注意

- 未取得合法票据的支出；

- 与开发项目无关的费用；

- 赞助性支出、罚款、滞纳金；

- 超出标准的业务招待费、广告费等（需按比例扣除）。

综上所述，房地产企业应在项目全周期加强成本归集与票据管理，确保各项支出真实、合法、相关，从而在合规前提下最大限度享受税前扣除政策红利。建议企业结合自身开发模式，建立完善的成本核算体系，并适时借助专业机构进行税务合规审查，防范潜在税务风险。

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