回收房是否涉及房产税？详解回收房税收问题

什么是回收房？

回收房主要是指由政府或相关机构从原产权人处收回，再重新分配的住房。这类房产通常包括以下几种情况政府因城市规划需要而收回的房屋、单位集资建房后被政府回收的住房、经济适用房或限价商品房达到一定年限后被回购的房屋等。回收房因其特殊性质，在交易和持有过程中涉及的税收问题与普通商品房有所不同。

回收房的主要类型及特点

我国的回收房主要分为三种类型政策性回收房、单位回收房和个人产权回收房。

政策性回收房包括经济适用房、限价商品房、共有产权房等保障性住房，这些房产通常有交易限制期（如5年内不得上市交易），期满后政府有优先回购权。单位回收房主要指国有企业、事业单位分配给职工的福利房，后来因政策调整被单位收回的房屋。个人产权回收房则比较少见，通常是因原产权人涉及法律纠纷或债务问题，房屋被法院强制回收后重新分配的情况。

回收房涉及的主要税费

无论何种类型的回收房，都可能涉及以下几种税费

契税根据房产面积和价格按比例缴纳，首套房90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套房统一3%。值得注意的是，部分政策性回收房在首次分配时可能已减免契税，但再次交易时需要补缴。

增值税及附加个人住房满2年免征增值税，不满2年按5.6%征收（增值税5%+附加0.6%）。对于回收房，特别是政策性住房，增值税政策可能有特殊规定。

个人所得税按差额的20%或全额的1%征收。"满五唯一"可免征。回收房的原值认定可能存在特殊计算方法。

土地出让金部分回收房（如经济适用房）需补缴土地出让金才能转为完全产权，金额通常为网签价或评估价的3%-10%。

回收房是否征收房产税？

目前我国房产税仍处于试点阶段，仅有上海、重庆等少数城市对部分住宅征收房产税。按照现有政策

1. 个人所有非营业用房暂免征收房产税，回收房如用于自住同样适用这一政策；

2. 上海试点政策本市居民家庭人均60㎡以内免征，重庆试点政策独栋商品住宅和高档住房才征税；

3. 回收房若转为出租用途，则需按租金收入的12%（上海等试点城市为5%-7%）缴纳房产税；

4. 未来房产税立法后，回收房大概率与其他商品房适用相同政策。

值得注意的是，政策性回收房（如经济适用房）在未补缴土地出让金前，产权受到限制，理论上不应缴纳房产税。但政策仍在完善中，购房者应关注当地最新规定。

不同类型回收房的税费差异

经济适用房类回收房5年内不得交易，满5年补缴综合地价款（北京为网签价×10%）后可上市，免征增值税但需缴纳个税。这类房产暂未纳入房产税征收范围。

限价商品房类回收房通常要求购房5年后方可交易，需缴纳差额35%的增值收益（各地比例不同）。目前也不涉及房产税。

单位回收房已购公房性质的单位回收房转让时需缴纳土地出让金，税率通常为评估价的1%。这类房产是否征房产税取决于当地试点政策。

法院拍卖回收房可能涉及原业主欠缴税费，买受人需特别注意税费清算问题。房产税方面按照普通住宅处理。

购买回收房的注意事项

对于有意购买回收房的消费者，建议重点关注以下几点

1. 核实房屋性质要求卖方提供产权证原件，查验房屋性质栏是否为"商品房"。经济适用房等政策性住房会有特殊注明。

2. 查询限制条件通过住建委网站或不动产登记中心查询房屋是否有限售期、政府优先回购权等限制。

3. 计算全部成本除房价外，充分考虑土地出让金、增值税、个税等可能的高额附加费用。

4. 专业评估税费建议聘请专业律师或会计师帮助计算各项税费，特别是原值难以确定的回收房个税问题。

5. 房产税前瞻虽然目前多数回收房不涉及房产税，但随着立法推进，未来可能调整，购房者应有心理预期。

未来政策走向及建议

随着我国房地产税立法工作的推进，回收房的税收政策可能会发生以下变化

1. 房产税试点范围可能扩大，更多城市的回收房可能被纳入征收范围；

2. 住房保障体系改革可能调整政策性回收房的税收优惠政策；

3. "租购同权"趋势下，回收房出租的税收政策可能调整；

4. 城乡统一的建设用地市场建立后，集体土地上的回收房税收政策将规范化。

建议购房者一是定期关注政策变化，特别是所在城市的试点政策；二是保留完整交易凭证，为可能的税收优惠提供依据；三是通过正规渠道进行回收房交易，避免因小失大。

总结来看，目前大多数回收房与其他商品房一样暂免房产税，但涉及交易时的其他税费可能较高。购房者应根据自身情况，综合考量回收房的总持有成本，做出理性决策。随着房地产税立法进程推进，未来回收房的税收政策可能会有调整，建议保持关注并及时咨询专业机构。

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